Descubre todo lo que debes saber para comprar una casa usada

Casa nueva o usada: ¿cuál conviene comprar?

Tanto comprar una vivienda usada como una nueva ofrece beneficios. Elegir la adecuada depende de tus necesidades y presupuesto. Para ayudarte con esta importante decisión, te recomendamos tomar en cuenta estos aspectos:

Precio

Según un análisis de Sergio Tricio, Gerente General de la Asesora Financiera Ruvix, las casas usadas representarían un ahorro de entre 15% y 20% frente a unidades nuevas.

Este descuento ciertamente sería un beneficio, ¡pero ojo! Podría servir de compensación por el mal estado de la vivienda. Los desperfectos y deterioros te obligan a realizar inversiones adicionales para hacerle reparaciones.

Garantías

Las viviendas nuevas incluyen garantías que las amparan contra posibles daños durante los primeros años posteriores a la entrega. La ley General de Urbanismo y Construcciones establece plazos de prescripción para reclamar la responsabilidad del propietario primer vendedor:

- 10 años en el caso de fallos o defectos que afecten la estructura que soporta el inmueble.

- 10 años cuando se trata de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones.

- 5 años para imperfecciones que afecten a elementos de término o acabado de la obra.

- 3 años si hubiera fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de las obras.

 

En los casos de fallas o defectos no incorporados a los mencionados, las acciones prescribirán en el plazo de 5 años. Los plazos de prescripción se cuentan desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por la Dirección de Obras Municipales (salvo el núm. 3 que se cuenta a partir de la fecha de la inscripción del inmueble a nombre del comprador).

Por el contrario, las casas usadas no están respaldadas por ningún tipo de garantía excepto por la que pudiera ser incluida en el contrato de compraventa o promesa, de manera voluntaria. Por lo general, se trata de una cláusula escrita y legalizada ante notario que indica una resolución por posibles daños descubiertos una vez que ya se instaló el nuevo propietario.

Impuesto al Valor Agregado

La Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios establece que las personas deben pagar IVA cuando compran un inmueble nuevo, a menos que lo hagan con algún subsidio habitacional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Para los inmuebles usados, funciona diferente: quienes compren vivienda usada no pagan IVA, salvo que el vendedor sea habitual; es decir que se dedica a la compra y venta de inmuebles.

Diseño y acabados

La construcción actual de nuevas viviendas se enfoca en necesidades muy específicas de los compradores, todo con el objetivo de satisfacer las demandas de diferentes estilos de vida y necesidades.

Un claro ejemplo es el proyecto de viviendas sociales anti tsunami en la región de Coquimbo que el gobierno comenzó con información obtenida de estudios realizados de zonas de riesgo posteriores al terremoto y tsunami de 2010, así como la aplicación de procesos de edificación actualizados.

En tanto, las viviendas usadas responden a planos reguladores municipales, estilos y tendencias de años anteriores.

Solo cuando sufren alguna modificación o sus dueños quieren modernizarlas completamente, las inspecciones municipales exigen que cumplan con los nuevos requerimientos de diseño y construcción.

Ubicación

Cuando se trata de la ubicación, las propiedades usadas brindan una ventaja significativa. Por lo general, están en barrios y zonas ya consolidadas, y a veces son polos urbanos que atraen nuevas inversiones y más construcciones.

Mientras, los inmuebles nuevos pueden ser construidos tanto en áreas urbanas reconocidas como en aquellas que están en pleno desarrollo, que si bien presentarán un crecimiento en los próximos años, falta tiempo para que lo alcancen.

Equipamiento

Para mejorar la calidad de vida de los residentes, algunos proyectos de departamentos nuevos entregan propiedades con equipamiento comunitario como:

• Espacios multiuso amueblados.

• Juegos infantiles.

• Áreas verdes.

• Parques con multicanchas.

• Maquinaria de ejercicios.

• Piscina.

• Cierre perimetral con cerco eléctrico.

• Acceso controlado.

• Estacionamiento para visitas.

Caso contrario, los edificios de departamentos, casas individuales o en condominios antiguos, no necesariamente cuentan con estas nuevas comodidades. Ahora bien, muchas veces sí incluyen algún tipo de modificación que sus anteriores propietarios hicieron.

Dependiendo del tipo de vivienda serían:

• Alfombras nuevas, piso de madera o flotante.

• Sistema de riego automático.

• Sistema de calefacción (eléctrico o a gas).

• Paneles solares. 

Estacionamiento techado.

• Terraza cerrada.

• Jardines.

• Habitaciones extendidas.

• Ventanas termopanel.

7 detalles en qué fijarse antes de comprar una vivienda usada

Si finalmente decides comprar una casa usada, es necesario que te informes de cada detalle sobre su situación pasada y actual para tener la certeza de hacer una buena inversión.

Deudas financieras

Solicita un certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones en el Conservador de Bienes Raíces. Este documento brinda información acerca de gravámenes tales como:

• Hipotecas.

• Servidumbres.

• Usufructos.

• Embargos.

Propietario legítimo

Únicamente el dueño de la propiedad es quien tiene el derecho de venderla, ya sea por sí mismo o con la ayuda de un intermediario (como un agente inmobiliario).

Para conocer quién es el propietario, solicita un certificado de dominio vigente en el Conservador de Bienes Raíces donde se ubica la propiedad; es un documento que entrega esta información a partir de las inscripciones del Registro de Propiedad.

 

Pago de contribuciones

Los bienes raíces pagan un impuesto territorial según el avalúo fiscal, salvo que se encuentre exenta del pago de contribuciones. Para corroborar que la casa en venta está al día con este pago, pide un certificado de deuda de contribuciones de bienes raíces, que detalla las cuotas de contribuciones impagas o certifica que no hay deudas.

Lo puedes solicitar a la Tesorería General de la República. De igual manera, para confirmar que la propiedad está exenta de contribuciones, solicita un certificado de avalúo fiscal de forma presencial ante el SII, o directamente desde su página de internet: www.sii.cl.

 

Expropiaciones

La expropiación es un acto del Estado, por medio del cual puede privar a una persona de su dominio sobre determinado bien; en este caso, de su propiedad.

Un informe de no expropiación permite saber si la casa está o no afectada por este tipo de obras de la Dirección de Vialidad. Este documento es emitido por los municipios y SERVIU de cada región y, en casos especiales, por el Ministerio de Obras Públicas.

 

Valor real

Para cerciorarte de que el precio de venta sea el real, debes conocer el avalúo comercial del inmueble.

Si quieres averiguar el avalúo fiscal, accede al certificado de avalúo fiscal: un informe que establece el valor económico que el Servicio de Impuestos Internos (SII) le asigna al bien. Es un documento que da a conocer, además del valor monetario, información general de la propiedad, como:

• Dirección del predio.

• Nombre y RUT de la persona registrada como propietaria en los archivos del SII.

• Destino del inmueble.

• Condición de afecto o exento al pago de contribuciones (Impuesto Territorial).

 

Costos asociados

Tasación

Si compras la propiedad con un crédito hipotecario, la entidad financiera que lo otorga enviará a tasar la propiedad para determinar cuánto cuesta según el valor de mercado, pero solo después de aprobar tus antecedentes. Tú pagas esto.

En general el costo varía entre 2,5 UF y 5 UF según la empresa tasadora que ocupe la entidad crediticia. Revisa esta guía del Servicio de Impuestos Internos con información básica para que entiendas cómo calculan el valor de la propiedad.

Estudio de título y promesa de compraventa

Es la evaluación de los antecedentes legales de la propiedad que adquirirías. Según el sitio web de asesorías legales Mis Abogados, un estudio de título sirve para revisar que todos los papeles legales de la propiedad estén en orden para firmar una promesa de compraventa.

Entonces, si pagarás la propiedad al contado, este proceso lo tendrá que realizar un abogado y el valor máximo de mercado por el trámite está en alrededor de 8,5 UF. Si lo adquieres a través de un crédito hipotecario, la entidad financiera se hará cargo del procedimiento, pero lo cobrará como gasto operacional del crédito.

Firma de escritura

• Confección de Escritura pública: 2,75 UF aprox.

• Notaría: 3 y 3,5 UF aprox.

Impuesto de timbres y estampillas

En el caso de comprar la propiedad con crédito hipotecario, pagas un impuesto de timbres y estampillas correspondiente al 0,2% del total del crédito, si la vivienda es inferior a 140 metros cuadrados. Si supera ese metraje, el impuesto será de 0,8% del valor de la venta.

Inscripción Propiedad en Conservador de Bienes Raíces

Luego de firmar la escritura de compraventa, debes inscribirla en el Conservador de Bienes Raíces. Según el portal de consultas del gobierno Chile Atiende, el costo por la inscripción de una compraventa simple es el 0,2% del precio de la propiedad, con un tope a pagar de $262.200.

¿Si eres comprador, debes pagar todos los trámites? El vendedor se hace cargo de todo el costo de la recolección de los antecedentes para el estudio de título, y generalmente también paga de la mitad de los cobros por servicios notariales. Como comprador debes costear los servicios de estudio de títulos y redacción de la escritura definitiva. Si la compra es con crédito hipotecario, se suman el valor de la tasación de la propiedad y el impuesto de timbres y estampillas.

Características físicas

Visita la vivienda personalmente para ver qué tan óptimas son sus condiciones para vivir y si será necesario invertir en reparaciones o, por lo contrario, todo está en orden.

¿Cómo conseguir un subsidio habitacional para comprar una casa usada?

Un subsidio habitacional es una cantidad de dinero que entrega el Estado para adquirir una vivienda bajo ciertos requisitos.

En el caso de casas o departamentos usados, una de sus reglas básicas es que no puede ser usado para comprarlos a parientes por consanguinidad o afinidad, sea padres, hijos, abuelos, nietos, hermanos, sobrinos, sobrinos nietos, tíos o primos.

¿Qué tipos de subsidios habitacionales existen en Chile?

A continuación te detallamos los subsidios habitacionales para la adquisición de una vivienda usada:

 

1. Subsidio de hasta 2.200 UF DS1

¿Qué necesitas para solicitarlo?

• Acreditar un ahorro mínimo de 80 UF en la cuenta de ahorro para la vivienda al último día del mes anterior a la postulación en línea o presencial. A partir de esa fecha no podrás hacer giros en la cuenta.

• Estar inscrito en el Registro Social de Hogares (RSH) y no superar el tramo de calificación socioeconómica del 90%.

2. Subsidio de hasta 1.400 UF DS1

¿Qué necesitar para solicitarlo?

• Acreditar un ahorro mínimo de 40 UF en la cuenta de ahorro para la vivienda al último día del mes anterior a la postulación. A partir de esa fecha no podrás hacer giros en la cuenta.

• Estar inscrito en el Registro Social de Hogares (RSH) y no superar el tramo de calificación socioeconómica del 80%. Los adultos mayores podrán pertenecer hasta el tramo del 90% según RSH.

3. Subsidio de hasta 1.000 UF DS1

¿Qué necesitas para solicitarlo?

• Acreditar un ahorro mínimo de 30 UF en la cuenta de ahorro para la vivienda al último día del mes anterior a la postulación. A partir de esa fecha no podrás hacer giros en la cuenta.

• Estar inscrito en el Registro Social de Hogares (RSH) y no superar el tramo de calificación socioeconómica del 60%. Los adultos mayores podrán pertenecer hasta el tramo del 90% según RSH.

Requisitos generales para todos los subsidios

• Tener 18 años de edad mínimo

• Poseer una Cédula Nacional de Identidad Vigente.

• Las personas extranjeras deben presentar Cédula de Identidad para Extranjeros con permanencia definitiva y Certificado de Permanencia Definitiva (emitido por el Departamento de Extranjería del Ministerio del Interior o por la Policía de Investigaciones de Chile).

• Acreditar una cuenta de ahorro para la vivienda con una antigüedad mínima de 12 meses (la antigüedad se considera desde primer día hábil del mes siguiente en que la cuenta se abrió).

Paso a paso para solicitar el subsidio

1. Abrir una cuenta de ahorro para la vivienda y depositar en ella el dinero ahorrado.

2. Informarse y pedir orientación sobre los programas del Ministerio y consultar las fechas de postulación.

3. Conocer el porcentaje de calificación socioeconómica del Registro Social de Hogares (RSH). Lo haces mediante cualquiera de estos métodos:

• Visitar el sitio registrosocial.gob.cl

• Llamar al 800 104777.

• Ir a la municipalidad correspondiente a tu domicilio.

4. Realizar el trámite de postulación por cualquiera de estas formas:

• Vía internet: tienes que contar con una Clave Única, que el Registro Civil e Identificación entrega solo en sus oficinas físicas.

• Ir personalmente en las Oficinas de Atención Presencial del SERVIU o a las instituciones públicas habilitadas para estos efectos: es necesario reservar el día y lugar en la página web minvu.cl o llamando a MINVU Aló (600 901 11 11/02 2 901 11 11).

¿Cuándo postular a un subsidio?

Para solicitarlo es necesario estar atento a dos fechas clave:

• • El día límite para tener en la cuenta de ahorro para la vivienda el monto mínimo de dinero que complementará al subsidio: es el último día del mes anterior a la fecha de postulación.

• • Los días de postulación: el MINVU publica 2 fechas para hacerlo de forma presencial o por internet.

Una vez que completas todo este proceso, solo queda esperar los resultados para conocer quiénes son seleccionados para recibir el subsidio. Si no te eligen, descuida, puedes postular más de una vez.

 

Estudia bien tus opciones antes de firmar

Al momento de elegir el tipo de vivienda que vas a comprar, considera el factor económico y otras condiciones que determinan su valor final: costos asociados, ubicación, condiciones del contrato, etc.

Si tu elección se orienta hacia una casa usada, no dudes en utilizar esta guía, pues reúne los detalles actualizados que rodean la compra de este tipo de viviendas.