¿Quieres comprar tu propia vivienda? ¿Estás cotizando créditos hipotecarios y te mareas con los CAE, CTC, pies y seguros obligatorios?

Para tomar una correcta decisión, debes entender qué implica pedir un crédito hipotecario. Por eso te explicamos listamos los términos cruciales que verás en tu evaluación del mejor préstamo según tus capacidades de pago.

¿Qué es un crédito hipotecario?

Es un préstamo de dinero a largo plazo entre el banco y el cliente para financiar la adquisición de una propiedad. Este bien raíz queda en garantía a favor del Banco para asegurar el cumplimiento del crédito, lo que se conoce como hipoteca. Esto quiere decir que si no pagas el crédito, el banco realizará una acción judicial de cobranza y esto podría terminar en un remate de la propiedad.

El dinero de este crédito sólo puede ser usado con fines de compra, ampliación, remodelación o construcción de viviendas, compra de sitios, oficinas o locales comerciales, o refinanciamiento de deudas hipotecarias contraídas anteriormente.

¿Qué es un pie?

También conocido como cuota al contado o pago al contado, en el caso de compraventas. Es la cantidad de dinero por tu propiedad que cancelas de tu propio bolsillo. Por lo general es un monto ahorrado para este fin. Si financias la compra de una propiedad con un crédito hipotecario, el pie debe consistir en al menos 20% del valor de la propiedad.

No obstante, se debe considerar que en la actualidad muchos bancos están ofreciendo pagar el pie de su propiedad con sus tarjetas de crédito, en 24 cuotas y a una tasa preferencial.

¿Qué es el Costo total del Crédito (CTC)?

También conocido como monto total o valor final. Es la cantidad de dinero total que el cliente asume como deuda. Corresponde a la suma de todos los pagos periódicos definidos en el valor cuota o dividendo del crédito hipotecario durante el plazo establecido. Incluye además del dividendo los seguros de desgravamen y de incendio. Es lo que terminas pagando realmente.

¿Qué es el plazo del crédito?

Es el período de tiempo en que se extiende el crédito hipotecario, desde el primer dividendo hasta el último. Pueden ser cortos, medianos o largos, desde cinco a 30 años, por lo general.

¿Qué es el CAE?

Corresponde a la Carga Anual Equivalente y es un porcentaje que te ayuda a comparar qué institución financiera te ofrece el crédito más barato. Al comparar, debes fijarte que el plazo y montos sean el mismo. El porcentaje del CAE incluye el capital, tasa de interés, el plazo del crédito hipotecario y todos los seguros asociados .

¿Qué es el monto bruto?

Es el monto líquido final del crédito más los gastos operacionales, tanto obligatorios como voluntarios. No incluye los seguros obligatorios asociados.

¿Qué es el valor cuota?

También conocido como dividendo, es una cantidad de la deuda que debes pagar en un período de tiempo determinado. Por lo general mensual. A medida que pagas estas cuotas, tu deuda se reduce.

¿Qué es la inflación?

Es el aumento gradual y sostenido en el tiempo del precio o valor del dinero, con que una economía de mercado valoriza bienes y servicios. La inflación se mide de forma mensual, trimestral y anual, y rige diferentes medios de pago y unidades de valor. Cuando el valor del dinero se deprecia, entonces se trata de deflación.

¿Qué es la Tasa de Interés?

Es el porcentaje de capital adicional que pagas por una operación de crédito de dinero. Como deudor, pagas a la institución financiera este monto por usar el capital prestado. Su periodicidad es anual, mensual o diaria, dependiendo de lo acordado en el préstamo.

• La tasa de interés fija es el monto que se paga de forma periódica durante todo el plazo del crédito.
• La tasa de interés variable cambia durante todo el tiempo que se extiende el crédito, por lo que el dividendo a pagar no es el mismo siempre.
• La tasa de interés mixta comienza como una tasa fija durante un período de tiempo y luego pasa a ser variable por el resto del plazo de duración del crédito.

¿Qué es la TAB?

Corresponde a la Tasa Activa Bancaria y es una tasa de interés promedio ponderada que se usa para operaciones de crédito reajustables a 90, 180 y 360 días. La determina la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (AG) para cada día hábil bancario. Su cálculo ocupa como base datos que proporcionan cada día las instituciones financieras que pueden entregar créditos en Chile.

¿Qué es el mutuo hipotecario no endosable?

Es un tipo de crédito hipotecario en el cual la institución financiera que presta el dinero al cliente no puede transferir el crédito mediante el endoso en la escritura pública a otro banco o un tercero. El crédito queda radicado en el deudor.

¿Qué es el mutuo hipotecario endosable?

Es un tipo de crédito hipotecario mediante el cual la institución financiera puede endosar la escritura pública del crédito a un tercero porque el crédito radica en el banco, no en el deudor.

¿Qué es un seguro obligatorio de crédito hipotecario?

Por ley, las instituciones financieras que ofrecen créditos hipotecarios deben incluir estos seguros dentro del servicio: seguro de desgravamen para los deudores y seguro de incendio. Los seguros se cobran mensualmente. Están incorporados en el cobro del dividendo. Los clientes pueden traer sus seguros contratados de forma particular. 

• El seguro de desgravamen cubre el crédito en caso de fallecimiento prematuro del deudor. Evita que la familia o seres queridos deban cancelar los dividendos pendientes y cubre la totalidad de la deuda insoluta (por pagar).
• El seguro de incendio es obligatorio y comprende el valor del inmueble hasta el momento del siniestro.

¿Qué son los gastos operacionales?

Los gastos operacionales de un crédito hipotecario son la tasación del inmueble, estudio de títulos, redacción de escritura, gastos notariales, impuesto al mutuo, inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces. Estos, al igual que cualquier otro cobro, deben ser debidamente informados al cliente antes de la firma del contrato de crédito.

¿Qué es el nivel de endeudamiento?

Es la capacidad que tienes para endeudarte. Es el nivel de gastos en necesidades básicas o compromisos de deuda que puedes enfrentar con tu sueldo, sin considerar otros ingresos adicionales. Si gastas todo tu sueldo y quedas en cero a fin de mes, significa que estás al límite. Si gastas todo tu sueldo y quedas en negativo a fin de mes, significa que estás sobreendeudado.

En el caso de un crédito hipotecario, se recomienda que el dividendo no supere el 25% de la renta y que tengas ahorrado idealmente el 20% del precio de venta para cancelar el pie.

¿Qué es la carga financiera?

Es la porción o porcentaje de tu sueldo que comprometes para pagar deudas financieras de todo tipo. Conoce aquí los tramos de carga financiera que el Sernac recomienda según renta líquida.

Conclusión

Cuando pidas tu crédito hipotecario, debes manejar al revés y al derecho estos términos financieros. Conocerlos ayuda a que tomes una mejor decisión como cliente y como deudor.

Para informarte más sobre todos los aspectos involucrados en este tipo de préstamo, toma nota de la Guía Explicativa del Crédito Hipotecario del Sernac.