¿Conoces los gastos asociados a tu primera vivienda?

Comprar un inmueble por medios propios o mediante el financiamiento de un crédito hipotecario implica una serie de gastos operacionales adicionales.

Estos corresponden a ”todas aquellas obligaciones de dinero, derivados de la contratación de un Crédito Hipotecario y devengados a favor del Proveedor, que no corresponden a tasa de interés ni a capital y que deben ser pagados por un consumidor”, según explica el servicio nacional de defensa del consumidor Sernac. 

Pero, ¿tienes claro cuáles son estos gastos?

Costos al comprar al contado y con un crédito hipotecario

Primero es importante tener claro que al solicitar una hipoteca, la mayoría de los bancos no otorga más del 80% del total, por lo que es fundamental tener un colchón equivalente al 20% o un poco más que funcione como pie para la compra de la vivienda.

Sin embargo, en la actualidad son varios los bancos que están ofreciendo usar sus tarjetas de crédito para pagar el pie de una propiedad, en 24 cuotas y a tasa preferencial.

Ahora, dependiendo si compras el inmueble al contado o con un crédito hipotecario, los gastos extra serán mayores si lo haces con un préstamo. Estos costos adicionales son considerados como gastos operacionales para que el banco otorgue este dinero.

Compra de propiedad al contado

• Pagar una propiedad al contado no es lo más común, sin embargo, conlleva más ventajas ya que no incurres en gastos extras como la solicitud del crédito. En este caso, el inversionista realiza los pagos de notaría que incluye escritura y la inscripción del inmueble ante el Conservador de Bienes Raíces (CBR).

Lo más recomendable es contratar a un abogado especializado en el rubro inmobiliario para que realice estudios de títulos y así evitar problemas en la traspaso de dominio o posibles estafas. El costo de contratación de un abogado oscila alrededor de 3,5 UF.

• CBR. Es el pago cobrado por la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces más el Dominio Vigente y Certificado de Hipotecas y Gravámenes. El arancel es referencial al precio del inmueble, aproximadamente 0,8% del valor de la propiedad.

Gastos asociados a compras de viviendas con Crédito Hipotecario

En cambio, al solicitar un crédito hipotecario los gastos adicionales son mayores. Los principales son los siguientes:

•Tasación: costo fluctúa entre 2 y 3 UF dependiendo del valor de la propiedad.

•Estudio de Títulos: 0 y UF 8,5 UF aprox.

•Confección de Escritura: 2,75 UF aprox.

•Notaría: 3 y 3,5 UF aprox.

• Impuesto de timbres y estampillas: 0,8% del total del crédito.

•Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: entre 6,8 hasta un máximo de UF 14,5 del valor de la propiedad (según encuesta respondida a Sernac en julio 2017).

Adicionalmente hay dos seguros obligatorios y voluntarios al contratar un Crédito Hipotecario: seguro de desgravamen y seguro de incendio.

Fuente: Guía explicativa créditos hipotecarios SERNAC

Revisa a continuación el detalle de los gastos operacionales obligatorios asociados a un crédito hipotecario:

1. Valor de tasación de la vivienda: la tasación es el cálculo del valor real de un bien inmueble a través de diversos criterios. Este ítem es esencial para el otorgamiento de créditos, en este caso, para un crédito hipotecario. Igualmente, si vas a comprar tu vivienda con crédito o leasing habitacional debes asumir el costo de tasación.

El tasador de la vivienda es asignado por la institución bancaria que otorga el crédito hipotecario, y tiene la responsabilidad de establecer el valor referencial de la vivienda.

El informe emitido por el tasador debe demostrar objetivamente el valor económico de la propiedad evaluada, basándose en factores tales como:

• La ubicación del inmueble
• Características del sector
• Cercanía a colegios, locomoción, accesibilidad
• Aspectos físicos de la propiedad tales como tipo y calidad de terminaciones, estado de los materiales, cantidad de dormitorios y baños, etc.

Finalmente, otro aspecto no menor que el tasador debe considerar, es el valor de mercado del costo del bien raíz en una fecha determinada, ya que los precios son variables.

2. Estudio de títulos: son los honorarios que recibe un abogado producto del estudio de títulos del inmueble y por la elaboración el borrador de escritura de compraventa.

Su labor consiste en analizar los antecedentes legales del inmueble en cuestión, con la finalidad de que el inversionista que adquiera la propiedad junto al banco que constituirá la hipoteca tengan la tranquilidad que el inmueble es legítimamente adquirido por el actual propietario.

Además, se debe tener la certeza que todos las transferencias anteriores del bien raíz, hasta completar un período de 10 años atrás, también fueron hechas correctamente.

El estudio de títulos comienza con una completa revisión de la situación jurídica actual del inmueble. Se debe comprobar que la inscripción de dominio sea correcta y esté vigente.

Ahora bien, durante el estudio de título se descubre si el inmueble está afecto a alguna hipoteca, gravamen, prohibición o embargo, si existe alguna declaración de utilidad pública o si está afecto a expropiación municipal o del Serviu.

3. Confección de escritura: la escritura pública es el documento que debe ser firmado ante notario, con los datos del vendedor y comprador, y la información del inmueble vendido. Para recibir la propiedad recién adquirida es necesario acudir a una notaría para firmar esta escritura pública de compraventa.

Eso sí, antes de firmar hay que leerla y entenderla, el notario es quien debe asegurarse de ello.

Por lo mismo, el notario tiene la obligación de explicar qué significa el documento por firmar, desde el principio hasta el final. No dudes en preguntar lo que no entiendas.

4. Notaría: los gastos notariales se pagan por partida doble: primero por comprar el inmueble y segundo por contratar el crédito hipotecario. Sus costos se fijan según la ley y el valor de la vivienda.Para este fin es recomendable contar con la asesoría de un abogado especialista.

Si compras una vivienda al contado o con crédito, siempre habrá que pagar gastos operacionales. Para ambos casos, el comprador deberá pagar los derechos de notaría (que incluye la escritura), que fluctúan entre UF 3 y UF 3,5.

5. Impuesto de timbres y estampillas: este impuesto se aplica a los documentos o actos que involucran una operación de un crédito hipotecario y que corresponde al último reajuste del 0,8% del valor del crédito hipotecario que recibas.

En caso de que el inmueble sea la primera o segunda del mismo propietario y se trate de un DFL2 (hasta 140 metros cuadrados), su valor es de 0,2% del crédito. En el caso de que sea una vivienda social, el inmueble queda exento de este impuesto.

Hay que considerar que este tipo de impuesto es variable en el tiempo. Se paga sobre el monto de la operación de crédito de dinero, y es retenido por la entidad financiera que otorga el crédito, o por la notaría en la que se suscribe el contrato y son ellos los responsables de pagar al Estado.

6. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: son los gastos asociados a la inscripción de la escritura pública, en los registros de propiedad, hipotecas y prohibiciones de enajenar del Conservador de Bienes Raíces que corresponda a la comuna donde está ubicado el bien inmueble.

Este es el último paso después del traspaso de la propiedad. Una vez que el inmueble tenga dueño, el comprador deberá inscribir la venta de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces, para hacer público y efectivo el traspaso y clarificar que la propiedad tiene nuevo dueño.

Este trámite tiene un valor aproximado de $2 por cada $1.000 del precio de venta. Por lo tanto, si una propiedad cuesta $100 millones de pesos, este último trámite tendría un valor de $200.000 aproximadamente.

Ahora bien, el arancel de la inscripción de la propiedad puede variar según ciudad y comuna.

Si necesitas más información, en este link podrás acceder a mayor información de todo lo que necesitas saber al momento de comprar tu primera vivienda con un crédito hipotecario

Revisa con el siguiente ejemplo muestra el total de gastos de una propiedad para una vivienda nueva de UF 4.100 ($107 millones, aprox.), con un crédito de 80% equivalente a UF 3.280 ($85 millones, aproximadamente.)

Los valores aproximados de los Gastos Operacionales serían los siguientes:

Conclusión

En resumen, todos estos gastos adicionales oscilan entre 0,7% y el 0,8% del precio total de venta de la propiedad.

Lo más importante es tener en cuenta que estos gastos no se pueden evitar, por lo que es crucial que antes de solicitar un crédito hipotecario tengas dinero asegurado como colchón o pie equivalente a 20% o más del total del valor de la vivienda.

Si todavía tienes dudas o necesitas más información sobre la compra de tu primera propiedad, puedes revisar información actualizada en la Guía Explicativa de Créditos Hipotecarios del Sernac.

Para juntar ese 20%, puedes empezar a ahorrar en una Libreta de ahorro para la vivienda de forma ordenada y así iniciar el sueño de la casa propia.