Sea que adquieras tu primera casa, la oficina para tu emprendimiento, o un departamento de inversión para poner en arriendo, por ley todos los inmuebles en Chile que una persona compra con un crédito hipotecario deben contar con dos seguros obligatorios.
Entiende por qué estos instrumentos financieros son necesarios para tu bolsillo y por qué su contratación no es negociable cuando financias la compra de tu vivienda con un préstamo.
Por ley, las instituciones financieras que ofrecen créditos hipotecarios deben exigir seguros obligatorios para hacer entrega de este producto financiero. Estos son:
- Seguro de desgravamen. Cubre el crédito en caso de fallecimiento prematuro del deudor. Evita que la familia o seres queridos deban cancelar los dividendos pendientes y cubre la totalidad de la deuda insoluta (por pagar).
- Seguro de incendio y adicionales. Comprende la cobertura del valor del inmueble hasta el momento del siniestro.
Estas pólizas surgieron en la década de los años 60 en Chile a través del decreto Núm. 251 y con el paso de las décadas adquirieron mayor protagonismo debido al creciente desarrollo inmobiliario del país.
¿Por qué estos seguros son obligatorios y por qué son importantes?
Porque reducen la incertidumbre económica asociada a la compra del inmueble con una deuda.
Para la entidad crediticia que te prestó el dinero estos seguros son un incentivo para entregar el préstamo y una garantía de que la deuda será pagada ante cualquier eventualidad. Esto explica su obligatoriedad.
Para ti como usuario es un instrumento de previsión y asegura el futuro de tus familiares y seres queridos en caso de que fallezcas antes de terminar de pagar. De ahí su importancia.
Tanto el seguro de desgravamen como su símil de incendios tienen las siguientes características en común:
- Están regulados por el Art. 40 del DFL N° 251 o Ley de Seguros y por la Ley N° 20.552 que moderniza y fomenta la competencia del sistema financiero.
- Una persona los contrata de forma individual. No obstante, su contratación es colectiva cuando el uso del inmueble dado en garantía es habitacional múltiple o está destinado a la prestación de servicios profesionales (edificios de oficinas o de departamentos, por ejemplo).
- Junto con los intereses, el costo de los seguros obligatorios comprenden casi la mitad de los costos de un crédito hipotecario. Específicamente, alrededor de 7% de los gastos que el deudor paga es sólo seguros. Por eso el Sernac recomienda exigir cotizaciones que incluyan este ítem por separado para comparar.
- Debes recibir información sobre estos seguros obligatorios durante el período de evaluación y formalización del crédito. Idealmente, esta información debe estar presente antes de que firmes el contrato.
- Aunque son obligatorios, pueden ser contratados separadamente de la institución financiera que presta el dinero. No obstante, la póliza externa debe cumplir con los requisitos mínimos que exige la entidad crediticia o si no se negará a cursar el préstamo.
- Si el cliente contrata estos seguros con el mismo banco que le presta el dinero, es un gasto asociado que debe ir reflejado en el cobro del dividendo mensual, en el Costo Anual Equivalente (CAE) y en el Costo Total a Pagar (CTP) del crédito.
- Su precio es una tasa única, corresponde a un porcentaje del monto asegurado y no exige sobre primas.
- Este valor puede variar dependiendo del monto del crédito y la edad del cliente, el tipo de inmueble (casa, oficina o departamento) si el préstamo es en UF o pesos, y a tasa fija o variable.
- Su vigencia es definida, por lo general de un año. Puede ser renovada de forma automática o manual.
- Una vez contratados, tienen un período de carencia; en caso de fallecimiento o incendio justo en ese lapso de tiempo, estos seguros no cubren estos siniestros.
- En ambos seguros la prima no debe incluir comisión o pago a la entidad crediticia.
- La prima pagada no devengada es devuelta en caso de que el usuario ponga término a cualquiera de estos seguros por motivos distintos al pago del siniestro.
Según explica la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), los seguros de desgravamen y de incendios de tu crédito hipotecario se caracterizan específicamente por:
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Desgravamen |
Incendio |
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Su cobertura total es de fallecimiento del deudor por razones naturales o accidentales antes del término del plazo de pago del crédito. |
Su cobertura total es de daños materiales causados por un incendio o como consecuencia inmediata de derivados del calor, humo, vapor o medios empleados para extinguir el fuego, además de las demoliciones decretadas por la autoridad competente. Contempla también la inhabitabilidad, traslado de muebles, retiro de escombros, daños a consecuencia dela explosión de artefactos domésticos y por la caída de rayos. |
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Tiene como cobertura adicional la invalidez total o permanente 2/3, que cubre la pérdida irreversible y definitiva a consecuencia de una enfermedad o accidente o debilitamiento de las fuerzas físicas o intelectuales del asegurado, que implique la pérdida de al menos dos tercios de su capacidad para trabajar. La evaluación y calificación del grado de invalidez de los trabajadores afiliados al sistema de pensiones están regulados por el D.L. Nº 3.500. |
Tiene como cobertura adicional daños provocados por:
Si el usuario contrata el seguro de incendios con adicionales, la póliza debe expresar detalladamente estas coberturas. |
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La prima se determina como un porcentaje del saldo insoluto de la deuda a la fecha de pago de esta. |
La indemnización será determinada conforme al valor de reposición de la parte dañada, sin deducción alguna por antigüedad, uso, desgaste o depreciación, todo ello limitado al monto asegurado respectivo. La cobertura de inhabitabilidad contempla el pago de un monto mensual cuando la vivienda sea declarada inhabitable y se acredite el gasto por parte del asegurado (comprobante de arriendo, cuenta de hotel). |
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Excluye enfermedades preexistentes y por actividades o deportes riesgosos. Por ende, el asegurado debe declarar sinceramente todas las circunstancias que solicite el asegurador para identificar el riesgo y apreciar la extensión de este. |
El monto asegurado es el valor de tasación del inmueble descontando el valor del terreno. |
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Tras dos años de cobertura continua, el asegurador no podrá invocar la reticencia o inexactitud de las declaraciones efectuadas por el deudor asegurado que influyan en la estimación del riesgo, salvo si este último lo hizo de forma engañosa o fraudulenta. |
El seguro de incendio y sus adicionales es a primer riesgo, por ende el asegurado no soportará parte alguna de la pérdida o deterioro, salvo en el caso de que el monto del siniestro exceda la suma que fue asegurada. Lo anterior opera después de que se asume el deducible que contempla la póliza. |
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El plazo máximo en que la aseguradora paga la indemnización al beneficiario no podrá exceder 6 días hábiles contados desde que la aceptación por la compañía de la procedencia del pago de la indemnización es notificada. |
El plazo máximo en que la aseguradora paga la indemnización que corresponda no podrá exceder 6 días hábiles contados desde la notificación de la aceptación de la compañía de la procedencia del pago de la indemnización. Las pólizas antiguas no señalan un plazo específico. |
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Los acreedores beneficiarios son terceras personas que el asegurado designó como tal en la firma de la póliza. Pero su beneficio es indirecto, ya que no tendrán que pagar el insoluto de la deuda; nunca reciben un monto de dinero. El beneficiario directo es la institución financiera que entregó el crédito. |
Los beneficiarios del seguro son la entidad que entrega el crédito por el saldo insoluto de la deuda y al deudor hipotecario por la diferencia entre el monto asegurado y el saldo insoluto. Es decir, el acreedor hipotecario no tiene derecho alguno sobre la parte de la indemnización que excede el saldo insoluto de la deuda especificada en la póliza. |
Es crucial que entiendas cómo se comparan estos seguros cuando quieras comprar una casa usada o vivienda nueva.
¿Cómo contratar los seguros obligatorios?
La CMF recomienda dar los siguientes 7 pasos básicos cuando se trata de firmar los contratos de estos productos financieros:
- Cotizar pólizas dentro y fuera de la institución financiera que entrega el crédito.
- Corroborar que los seguros cumplen con los requisitos mínimos que exige la entidad crediticia.
- Consultar bien en qué casos los seguros no pagarán.
- Precisar cuáles son los requisitos para cobrar el seguro.
- Preguntar cuánto es el período de cobertura, el lapso de carencia y la vigencia del seguro.
- Corroborar que se contrató la cobertura adicional de invalidez total y permanente ⅔ en el caso del seguro de desgravamen.
- Verificar que las condiciones particulares corresponden a lo acordado
Infórmate bien antes de contratar
Los seguros de desgravamen e invalidez fueron creados para reducir la incertidumbre económica asociada a la entrega de un crédito hipotecario para financiar la compra de un inmueble.
Estos instrumentos financieros protegen tanto a la entidad crediticia que entrega el dinero como al deudor ante eventualidades y contingencias que compliquen el pago del crédito. Por eso, prescindir de estos seguros hoy en día es imposible.
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