¿Cuándo es el mejor momento para comprar o vender una vivienda?

Comprar o vender una propiedad no es llegar y llevar. Al igual que toda decisión financiera, requiere de análisis y paciencia.

Una buena planificación te permitirá comprar una vivienda a buen precio, o vender una propiedad a un valor que genere ganancias.

Sin embargo, tu estrategia no funcionará si eliges un mal momento para comprar o vender una vivienda.

La compra o venta de tu vivienda, sea un departamento, casa usada o nueva, debe ser en el momento y lugar exactos. Por eso ten en consideración los siguientes factores de tiempo y estacionalidad antes de dar el primer paso.

1. Cuando las tasas de interés son bajas

Cuando las tasas de interés de los créditos hipotecarios que otorgan los bancos están bajas, es el momento de actuar.

Es también es un buen momento para renegociar créditos hipotecarios ya otorgados, aunque dependerá de cuánto tiempo lleve el préstamo y de la disposición de la institución financiera. Las tasas actualmente en Chile están del torno al 3%.

Recuerda que renegociar un préstamo conlleva gastos operacionales y otros costos asociados.

Ahora bien, aunque las tasa de interés pueden estar todavía bajas, aun así los bancos siguen solicitando un pie de 20% sobre el valor de la propiedad para otorgar un crédito hipotecario; en algunos casos de hasta 25%.

Incluso, algunas instituciones financieras pueden solicitar menos del 20% de pie (hasta el 10%, no menos) en casos excepcionales y deben ser evaluados.

De uno u otro modo, es bueno que sepas que en la actualidad son varios los bancos que están ofreciendo a sus clientes pagar el pie de su propiedad a través del uso de sus tarjetas de créditos, en 24 cuotas y a una tasa preferencial.

2. Cuando el repunte económico llega para quedarse

Si la economía de un país comienza a dar señales de recuperación después de un periodo de crisis o bajo crecimiento, la oferta y demanda de propiedades demoran en reaccionar.

Ese periodo de tiempo de repunte, en promedio un año, es el peor momento para comprar o vender, dado que las personas todavía no están del todo convencidas de que la situación mejorará.

Es preferible esperar a que las cifras de crecimiento del país marquen un hito, como retornar a porcentajes observados antes de la crisis.

En el caso de Chile, el consenso en el mercado es que una vez que la economía supere la barrera de 2% de crecimiento anual, entonces se puede hablar de recuperación sostenida.

Para aprovechar bien este escenario, te conviene monitorear los precios actuales en el mercado y observar si hay nuevos proyectos de vivienda en carpeta en tu zona.

• Si quieres vender, compara los precios del momento con el valor mínimo de venta que te permite sacar ganancia. Este monitoreo te permitirá detectar y anticipar una sobreoferta de propiedades, lo que podría llevar a la baja a los precios; idealmente, no esperes a que el mercado se sature para poner tu vivienda a la venta. Luego, define un margen de valores que te acomode más y disponte a negociar dentro de esos límites.
• Si quieres comprar, además de monitorear la oferta disponible, fíjate una fecha límite que no supere un año. Esto te permitirá observar atentamente la variación en los valores y el tipo de oferta que hay, considerando:
  • Valor en UF. Actualmente, las viviendas más cotizadas están entre 2 mil y 3 mil UF.
  • Metraje. Viviendas hasta los 60 mt2, con dos habitaciones y 1 baño.
  • Ubicación. Comunas o barrios centrales, con buena locomoción y acceso al transporte público, en ciudades de alta demanda.
  • Vende dueño o inversionista. Si es un departamento de inversión, las motivaciones y tiempos del vendedor serán distintos a las del dueño que vende por necesidad económica o porque quiere expandirse.

3. Cuando las buenas vibras primaverales, Navidad y Año Nuevo imperan

Según el sitio web de asesorías financieras Comparaonline.cl, el mejor momento del año para adquirir una vivienda es siempre la semana entre Navidad y Año Nuevo.

Es un periodo en el año en que pocos compradores salen a buscar propiedades, y los vendedores se enfrentan a una sequía de interesados.

Por ende, aumenta la oferta y disminuye la competencia. Ante la necesidad de vender, el dueño o persona a cargo de vender la propiedad estará más abierto a negociar el precio.

En general, el periodo primavera-verano así como feriados largos son también buenos momentos para salir de compras o vender.

• En el primer caso, es más conveniente cambiarse de casa cuando hay buen clima, y las familias con hijos tienen más tiempo para dedicarse a buscar vivienda ya que terminó el año escolar.
• En el caso de los feriados, al igual que Navidad y Año Nuevo, la compra y venta de casas baja la guardia; los ánimos están más tranquilos, así que es el mejor momento para ofrecer un precio razonable que beneficie a comprador y vendedor.

4. Cuando la familia universitaria crece

Si vives cerca de una universidad, puedes aprovechar la temporada de cacería de viviendas en la cual participan cientos de familias chilenas.

Entre diciembre y febrero, padres salen en búsqueda de viviendas para los hijos que entran a la universidad ya sea en su misma ciudad o en otra región del país.

Cuando se trata del primer hijo que va a la universidad, normalmente su familia opta por arrendar durante el primer año.

El arriendo le da la flexibilidad para evaluar la cuán convenientes son la ubicación y accesibilidad de la vivienda, conocer mejor el barrio, y cambiarse si es que no les agrada el lugar.

No obstante, cuando se trata de dos o más hijos que van a la misma universidad, o a casas de estudios diferentes en la misma ciudad, muchas familias prefieren invertir en una propiedad.

Una vez que sus hijos se gradúan, la venden o arriendan a una nueva familia universitaria en una situación similar.

Conclusión

El mejor momento para comprar una vivienda depende de factores tanto externos como internos.

Para los primeros, influye la salud económica del país, así como la oferta de propiedades nuevas y usadas existente en el mercado al momento de salir de compras o poner una vivienda a la venta.

En el caso de los factores internos, la venta de tu vivienda puede verse comprometida si lo haces por una urgencia económica. Asimismo, si compras apurado o sin suficiente capital, arriesgas perder una buena oportunidad.